해외 부동산을 보유하다가 상속이 생기면 세금은 어떻게 되나요?

해외에 부동산을 보유하고 있다면 상속이 발생했을 때 가장 먼저 드는 의문이 있습니다.

“해외에 있는 재산인데 한국에서도 상속세를 내야 할까?”

해외에 있는 부동산이라고 해서 국내 상속세 대상에서 제외되는 것은 아닙니다. 해외부동산 상속세는 부동산의 소재지만으로 판단할 수 없으며, 피상속인의 거주자 여부에 따라 과세범위가 달라질 수 있습니다.

특히 해외자산이 포함된 상속은 국내 재산만 있는 경우와는 확인해야 할 사항이 달라, 상속이 발생한 뒤 예상하지 못했던 세금이나 신고 문제를 마주하는 경우도 있습니다.

그렇다면 해외에 있는 부동산은 어떤 경우에 국내 상속세 대상이 될까요?

해외 부동산도 상속세를 내야 하나요?

피상속인이 상속개시일 현재 국내 세법상 거주자라면 국내 재산뿐만 아니라 해외에 보유한 부동산도 상속재산에 포함하여 상속세를 계산합니다.

예를 들어 국내에 아파트와 예금을 보유하고 미국에도 주택을 가지고 있던 국내 거주자가 사망했다면, 미국 주택 역시 국내 재산과 합산하여 상속세를 계산하게 됩니다.

반면 피상속인이 국내 세법상 비거주자에 해당한다면, 국내에 있는 상속재산에 대해서만 국내 상속세가 과세되는 것이 원칙입니다. 따라서 해외자산 상속에서는 피상속인이 국내 세법상 거주자인지 비거주자인지에 따라 국내 상속세 과세범위가 크게 달라질 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 거주자 여부가 국적만으로 결정되는 것은 아니라는 점입니다. 피상속인의 주소와 거소, 가족관계, 직업 등 국내 생활관계를 종합적으로 고려해 판단하므로, 해외 체류기간이 길거나 국내외에 생활기반이 나뉘어 있다면 거주자 여부부터 정확히 확인할 필요가 있습니다.

해외 부동산을 포함한 전체 상속재산의 과세 구조와 세율, 신고기한 및 계산 방법은 「상속세란? 2026년 상속세 세율·신고 기한·계산 방법 총정리」에서 자세히 확인할 수 있습니다.

해외 부동산은 어떻게 평가하나요?

해외 부동산이 상속재산에 포함된다면 다음으로 확인해야 할 것은 해당 부동산의 가액을 어떤 기준으로 평가하는지입니다.

상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 평가합니다. 다만 해외 부동산은 국가마다 거래 및 평가제도가 달라 국내의 일반적인 평가방법을 그대로 적용하기 어려운 경우가 있습니다.

이러한 경우에는 해당 국가에서 양도소득세·상속세·증여세 등의 부과 목적으로 평가한 가액을 활용할 수 있습니다. 해당 가액도 확인하기 어렵다면 감정가액 등을 통한 평가방법을 검토하게 됩니다.

실무에서는 현지 거래자료와 과세목적 평가자료, 감정평가 자료 등을 토대로 상속개시일 현재의 재산가액을 검토합니다. 특히 해외 부동산은 객관적인 가격자료를 확보하기 어려운 경우가 있으므로, 평가액뿐만 아니라 해당 금액을 산정한 기준과 근거자료도 함께 확인해야 합니다.

해외 부동산의 가액이 현지 통화로 산정되었다면 이를 국내 상속세 계산에 반영하기 위한 원화 환산도 필요합니다. 이때 평가기준일의 기준환율 또는 재정환율을 적용해 재산가액을 원화로 환산합니다.

해외부동산등명세서도 제출해야 하나요?

해외 부동산을 상속받았다면 상속세 신고와 별도로 해외부동산 신고와 관련한 자료 제출의무가 있는지도 확인할 필요가 있습니다.

국제조세조정에 관한 법률에서는 일정 요건에 해당하는 해외부동산의 취득·보유·투자운용·처분에 대해 관련 명세를 제출하도록 규정하고 있습니다. 해외부동산 등의 취득가액이 2억원 이상인 경우에는 취득 경위와 거래 형태 등에 따라 관련 자료의 제출 대상이 될 수 있습니다.

다만 상속으로 해외 부동산을 취득했다고 해서 곧바로 해외부동산등명세서 제출 대상이 되는 것은 아닙니다. 상속에 따른 취득이 관련 법령상 자료 제출 대상에 해당하는지는 취득 경위와 적용 규정을 별도로 확인해야 합니다.

또한 해외부동산 관련 자료 제출은 상속세 신고나 해외금융계좌 신고와도 별개의 제도이므로 각각의 신고·제출 요건을 구분해서 살펴봐야 합니다.

따라서 해외자산 상속이 발생했다면 상속세 신고뿐만 아니라, 해외자산의 종류와 취득 경위에 따라 별도의 신고나 자료 제출의무가 있는지도 함께 확인해야 합니다.

해외부동산 상속세 이중과세 되나요?

피상속인이 국내 세법상 거주자라면 해외 부동산도 국내 상속세 대상에 포함됩니다. 그런데 해당 부동산이 있는 국가에서도 상속세가 부과된다면 동일한 재산에 대해 국내와 해외에서 모두 세금이 발생할 수 있습니다.

이러한 이중과세 부담을 줄이기 위한 제도가 외국납부세액공제입니다. 해외 부동산에 대해 현지에서 상속세가 부과된 경우, 일정 요건과 한도 내에서 현지 상속세를 국내에서 계산한 상속세에서 공제받을 수 있습니다.

예를 들어 국내 세법상 거주자가 미국에 주택을 보유하다 사망해 미국에서도 해당 주택에 대한 상속 관련 세금이 부과되었다면, 국내 상속세 신고 시 외국납부세액공제를 적용할 수 있는지 검토하게 됩니다.

다만 해외에서 낸 세금이 모두 국내 상속세에서 그대로 빠지는 것은 아닙니다. 실제 공제 여부와 금액은 다음 사항에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 해외에서 상속세를 납부했다면 국내 상속세 계산 시 외국납부세액공제를 적용할 수 있는지 확인해야 합니다. 다만 공제받을 수 있는 금액에는 한도가 있으므로 해외에서 납부한 세금과 국내에서 공제되는 금액이 항상 같지는 않습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 해외에서 낸 상속세는 전액 공제되나요?

전액 공제된다고 단정할 수 없습니다. 외국납부세액공제 대상에 해당하는 세금인지와 국내 세법상 공제한도를 함께 확인해야 합니다.

Q. 해외부동산등명세서는 상속세 신고와 같은 건가요?

아닙니다. 상속세 신고와 해외부동산 관련 자료 제출은 서로 다른 제도입니다. 상속으로 해외 부동산을 취득한 경우에는 취득 경위와 관련 규정에 따라 별도의 제출의무가 있는지 확인해야 합니다.

Q. 공동명의로 보유한 해외 부동산도 상속재산에 포함되나요?

공동명의 해외 부동산은 피상속인이 실제로 보유한 지분을 기준으로 상속재산 해당 여부와 가액을 검토합니다. 따라서, 명의뿐만 아니라 실제 소유관계와 지분율을 확인할 수 있는 현지 등기·계약자료 등을 함께 확인하는 것이 필요합니다.

해외자산 상속, 전문가 검토가 필요한 이유

해외자산이 포함된 상속은 국내에서 확인하기 어려운 자료를 현지에서 확보해야 하는 경우가 많아 사전 준비가 중요합니다. 상속이 발생한 뒤 관련 자료를 처음 확인하기 시작하면 필요한 서류를 확보하거나 사실관계를 정리하는 데 예상보다 많은 시간이 걸릴 수 있습니다.

따라서 해외 부동산이나 금융자산을 보유하고 있다면 자산의 소재지와 소유관계, 취득 및 보유 관련 자료 등을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 상속이 발생하기 전 현재 보유한 해외자산의 현황을 파악해 두는 것만으로도 이후 세무 검토와 신고를 보다 체계적으로 준비할 수 있습니다.

세무법인 청담택스매니지먼트는 해외자산이 포함된 상속에서 국내외 자료와 개별 사실관계를 바탕으로 세무상 쟁점을 검토하고, 상속 전 준비부터 실제 신고까지 상황에 맞는 대응 방향을 제시합니다. 해외자산을 보유하고 있어 향후 상속세 부담이나 신고 과정이 걱정된다면, 상속이 발생하기 전에 현재 자산구조부터 점검해 보는 것이 좋습니다.

상속재산에 사업체가 포함되어 있어 가업승계까지 함께 준비해야 한다면 「가업상속공제란? 2026년 가업상속공제 요건·한도·사후관리 총정리」도 참고할 수 있습니다.

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본 콘텐츠는 상속세 및 증여세법 및 같은 법 시행령·시행규칙, 국제조세조정에 관한 법률 및 관련 하위법령, 국세청 상속세 신고 안내 자료, 해외부동산 관련 자료 제출 규정, 외국납부세액공제 및 국외재산 평가 관련 규정과 관련 예규·해석사례를 바탕으로 작성되었습니다.